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Stimme des Monats: Interview mit Dr. Reinhard Pesek Rechtsanwalt und Experte im Immobilienrecht

Von Katharina Scherff / 24.02.2021

Das seit einem Jahr alles dominierende Thema bewegt auch das Miet- und Wohnrecht. Wir haben dazu RA Dr.  Reinhard Pesek, Experte im Bestandrecht sowie (Mit-)Autor umfangreicher aktueller Werke, wie dem Schwimann/Neumayr, ABGB Taschenkommentar, zahlreichen Zeitschriftenartikeln ua. in der Zak – Zivilrecht aktuell sowie seine Kommentierung in dem heuer ebenfalls in 5. Auflage erscheinenden Band 7 des Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentars zum Interview gebeten.

Welches Thema bewegt das Mietrecht derzeit am meisten?
Das seit bald einem Jahr alles dominierende Thema ist sicherlich die Frage, ob Mieter von Geschäftsräumlichkeiten zu einer Mietzinsminderung berechtigt sind, wenn zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 ein behördliches Betretungsverbot über das Mietobjekt verhängt wurde. Es gibt mittlerweile zwei erstinstanzliche Entscheidungen, die rechtskräftig geworden sind und die Berechtigung der Mieter zur Mietzinsminderung jeweils bejaht haben. Spannend bleibt natürlich, welche Position der OGH beziehen wird, wenn er denn mit dieser Thematik in der Zukunft einmal konfrontiert sein wird. Besonders umstritten ist die gerichtlich bislang noch überhaupt nicht entschiedene Frage, ob auch jene Mieter zu einer Mietzinsminderung berechtigt sind, über deren Geschäftslokal zwar kein Betretungsverbot verhängt wurde, die jedoch – bedingt durch die allgemeine Situation – Umsatzrückgänge erleiden.

Wie erleben Sie den Umgang mit der Frage der Berechtigung der Mietzinsminderung in der Praxis?
Mein persönlicher Eindruck ist, dass der Ton zwischen Mietern und Vermietern rauer geworden ist. Im mittlerweile bereits dritten Lockdown gibt es mehr Diskussionen zwischen den Vertragsparteien, weil die finanzielle Situation auf beiden Seiten angespannter ist. Bei den Mietern sind neben den gravierenden Umsatzausfällen oft auch die Unterstützungsmaßnahmen der öffentlichen Hand noch nicht oder nur teilweise geflossen, und häufig reichen sie auch einfach nicht aus, um die von Vermieterseite geforderten Mietzinszahlungen stemmen zu können. Aber auch bei vielen Vermietern zehren die bereits hingenommenen Mietausfälle an den Nerven. Nach meiner Einschätzung sind kleinere Vermieter eher zu Zugeständnissen bereit als größere, institutionelle Vermieter. Wenn ich Vermieter berate, versuche ich aber auch auf die schwierige Situation der Mieter aufmerksam zu machen. Eine Insolvenz des Mieters oder eine Beendigung eines Mietvertrags hilft in der Regel auch nicht weiter, denn es ist momentan ja auch die Mietersuche überaus schwierig. Vor diesem Hintergrund kam es bei meinen Mandanten zu einigen außergerichtlichen Einigungen. Ganz grundsätzlich ist eine faire, konsensuale Lösung immer besser als ein jahrelanger Rechtsstreit, dessen Ausgang ungewiss ist.

Sind auch Wohnungsmieten von der Corona-Pandemie betroffen?
Bei Wohnungsmieten hat der Gesetzgeber darauf Rücksicht genommen, dass Mieter in Zahlungsrückstände mit der Miete geraten können, weil sie pandemie-bedingte Einkommensverluste erleiden. Deshalb hat er im Vorjahr eine Sonderregelung erlassen, die eine Stundung von Mietzinszahlungen vorsieht. Gestundet wurden jene Mietzinszahlungen, die im zweiten Quartal 2020 fällig geworden sind. Wenn der Mieter eine solche Mietzinszahlung nicht oder nicht vollständig entrichtet hat, weil er als Folge der Corona-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt war, dann kann der Vermieter den Außenstand bis Ende März 2021 nicht gerichtlich einfordern. Mit dem Mietzins für den Monat April 2021 sind die Mietzinsrückstände aber nachzubezahlen. Angesichts der noch immer anhaltenden Corona-Krise fordern Interessenvertretungen der Mieter nun finanzielle Hilfsmaßnahmen für die betroffenen Wohnungsmieter.

Gibt es im Bereich des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in absehbarer Zeit Änderungen?
Derzeit wird an einer Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes gearbeitet, die im Laufe des Jahres in Kraft treten soll. Kernstück dieser Novelle sind Anpassungen beim Änderungsrecht des Wohnungseigentümers nach § 16 WEG sowie Erleichterungen für das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft. Getragen ist die Novelle von dem rechtspolitischen Ansinnen, die Umsetzung klimaschutzrelevanter Maßnahmen im Bereich des Wohnungseigentums zu erleichtern. Insbesondere soll die seitens eines Wohnungseigentümers veranlasste Anbringung einer Vorrichtung zum Laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs unter erleichterten Voraussetzungen möglich werden.

Sie sind ausgesprochener Spezialist auf Ihrem Fachgebiet, sind Autor zahlreicher Publikationen und Referent an einigen namhaften Instituten und haben 2018 Ihre Anwaltsprüfung mit ausgezeichnetem Erfolg bestanden – was möchten Sie jungen Talenten, die so wie Sie erfolgreich sein möchten, auf ihr berufliche Reise mitgeben?
Ich finde es wichtig, in einem wertschätzenden beruflichen Umfeld zu arbeiten, das einem durch Gewährung ausreichender Freiheiten und Unterstützung die Verfolgung der eigenen Ziele ermöglicht. Und natürlich sollte man Freude an dem haben, was man tut.

Vielen Dank für das Gespräch!

 

©belle & sass Photography

Dr. Reinhard Pesek ist Rechtsanwalt und Junior Partner bei FSM Rechtsanwälte mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobilienrecht, insbesondere im Bereich des Miet- und Wohnrechts. Umfangreiche Vortrags- und regelmäßige Publikationstätigkeit zu immobilienrechtlichen Themen. Er bearbeitet sowohl im ABGB-Praxiskommentar als auch im ABGB-Taschenkommentar das gesamte Bestandrecht der §§ 1090 ff ABGB (Miet- und Pachtrecht).